KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINA ALINMANIN ŞARTLARI
Kentsel dönüşüm kapsamına alınmanın ilk koşulu riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanı tespitinin yapılmış olmasıdır. Çünkü kentsel dönüşüm projeleri ancak riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama alanı bulurlar.
6306 sayılı kanuna göre riskli yapılar açısından yapının bulunduğu parselde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulamaya giren etap veya adada, paydaşların üçte iki çoğunluğunun kararı ile yapıların yıktırılmasından önce tevhit, ifraz, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri, yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımına ilişkin kararlar alınır. Alınan karar, anlaşma şartlarını da ihtiva eden teklif ile birlikte, karara katılmayanlara noter kanalıyla veya Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir.
RİSKLİ YAPININ YIKIM KARARININ ALINMASI
Riskli yapı olduğu tespit edilen ve tapu kütüğüne risklidir şerhi düşülen bir yapının yıkılma sürecinde pratikte önemli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Çoğu yıkım kararının 6306 sayılı yasadaki üçte iki çoğunluk kuralına dayanılarak alındığı görülmektedir. Oysa üçte iki çoğunlukla karar alma kuralı binanın yıkılmasına ilişkin değildir. Ancak henüz taşınmaz üzerindeki bina yıkılmadığı için kat mülkiyeti statüsü devam etmektedir. Dolayısıyla yıkım kararı da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. Maddesine göre alınmak zorundadır. Kat Mülkiyet Yasasına göre yıkım kararının alınabilmesi için kat maliklerinin oy birliği gerekecektir. Kentsel dönüşüm kapsamına giren arsada yapılacak uygulama için 2/3 çoğunluk gerekli ve yeterli iken, yapının yıkılması için yeterli olmayacak, oy birliği gerekecektir. Yıkım için oy birliğinin sağlanması ise çok zordur.
Yıkım için oy birliği sağlanamadığı durumda 6306 sayılı Kanun’un “tahliye ve yıktırma” kenar başlıklı 5. Maddesi hükmü uygulama alanı bulacaktır. Yıkım kararı alınmayan veya alınamayan riskli yapılarda, yapı maliklerine yıkım için altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Verilen sürede yapı malik(ler) tarafından yıktırılmamış ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilerek tekrar süre verilir. Verilen ikinci sürede de yapının kat maliklerince yıktırılmaması halinde, yıkım işlemi, masrafları öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.
ARSA PAYI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA ARSA PAYININ ÖNEMİ
Arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet payını temsil ettiğinden büyük önem arz etmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesinde kentsel dönüşüme giren yapı veya alanlarla ilgili alınacak kararların, üçte iki hisse çoğunluğu ile alınacağı hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle arsa payının oranı alınacak kararlarda belirleyicidir. Arsa payı yüksek olanların temsil ettikleri oy oranı veya başka deyişle alınacak karara etki gücü de yüksek olacaktır. Ayrıca arsa payı, riskli yapı yıkıldıktan sonra ilgililerin mülkiyet hakkının belirlenmesinde de önem arz eder. Bu nedenle arsa payı tapuda hatalı gösterilmiş kişilerin dava açarak arsa paylarının düzelttirmeleri gerekecektir.
ARSA PAYI DÜZELTİM DAVASI
Arsa Payı Düzeltim Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Bu soru Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında cevap bulmuş önemli bir konudur. Bu dava ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu dönemde açılabilir. Ana gayrimenkulün bütünüyle yıkıldığı durumlarda artık kat mülkiyeti sona erdiğinden bağımsız bölümler de varlığını yitirir. Bu durumda kat maliki arsa payının düzeltilmesini isteme hakkını kaybetmektedir. Bu yüzden kat maliki arsa payının tespitinde yahut tapuda gözüken arsa payı oranında hata olup olmadığını kentsel dönüşüm uygulamaları başlamadan önce belirlemeli, hata olduğunu tespit ettiğinde vakit kaybetmeden hatanın düzeltilmesi için arsa payı düzeltim davası diye tabir olunan davayı açmalıdır.
Ancak arsa payı düzeltim davası yıkımı durdurur mu sorusuna ne yazık ki olumlu bir cevap verilemediğinden bu konuda da mağduriyetler yaşanmaktadır. Esasında davanın niteliği gereği böyle bir davanın yıkım kararını durdurması gerekmekle birlikte, bu konuda henüz içtihat birliği sağlanamamıştır.
Riskli yapı yerine yeni bina yapılması için üçte iki çoğunluğun kararı gerekmektedir. Yukarıda değinildiği üzere üçte iki çoğunluk binanın yıktırılmasında yeterli olmayıp, bina yıkıldıktan sonra boş arsa üzerinde bina yapılması yahut arsanın nasıl değerlendirileceğine üçte iki pay çoğunluğu ile karar verilecektir. Buradaki 2/3 çoğunluk malik sayısına göre değil, maliklerin sahip oldukları arsa payına göre oluşacak çoğunluktur. Arsada yeni bina yapılmasına veya arsanın herhangi bir şekilde değerlendirilmesine ilişkin karara katılmayanların durumu yasada ayrıca düzenlenmiştir.
2/3’LİK ÇOĞUNLUK İLE ALINAN KARARA KATILMAYANLARIN HİSSELERİ NE OLACAK?
Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, anlaşmaya katılan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile rayiç değerinden az olmamak üzere satılır. Açık artırmada paydaşlara satış gerçekleşmez ise bu paylar Bakanlık tarafından satın alınır. Bakanlığın aldığı paylar 2/3 çoğunlukça alınmış olan karara göre değerlendirilir.
Üçte iki çoğunluğa katılmayanların arsa paylarının bu şekilde ellerinden çıkacak olması, ne yazık ki uygulamada önemli sorunlara da yol açmaktadır. 2/3 çoğunluğun kararını yerinde görmeyenler, arsa paylarının ellerinden gitmemesi için beğenmedikleri anlaşmaya iştirak etmek zorunda kalmaktadırlar. Hatta çoğu malik de bu akıbete uğramaktan korkarak, gerçekte istemedikleri karar için olumlu oy kullanmak durumunda kalmaktadırlar. Kimi müteahhitlerin arsa maliklerinin bu korkularından yararlanarak arsa malikleri aleyhinde anlaşmaları dayattıkları da bir vakıadır.
ÜÇTE İKİ ÇOĞUNLUK SAĞLANAMAZ İSE NE OLUR?
Arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yeni bina yapılması veya arsa üzerine yapılacak uygulama konusunda üçte iki çoğunluk sağlanamıyorsa, taşınmazın kamulaştırılması yoluna gidilebilecektir. Bu durumda maliklere arsa üzerinde yapılacak uygulama hakkında bir karar vermeleri için 30 günlük süre verilecek, verilen sürede 2/3 çoğunlukla bir karar verilemediğinde Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilecektir.
Av. Mustafa PAK
Yazının Güncellenme Tarihi:25.10.2021
