
KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri TBK’ da ayrıca düzenlenmiş kira sözleşmeleridir. Bu kira sözleşmeleri diğer kira sözleşmelerinden sözleşmedeki belirlenen süreye bağlılık açısından farklılık göstermesiyle önem arz etmektedir. Çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri ile konutlara ilişkin kira sözleşmeleri kanunda birlikte düzenlenmiş olup, yasa hükümleri ortaktır. Konutlar zaten çatısız olamayacağı için sadece konut ifadesi kullanılmıştır. Çatısız işyeri kiraları için ayrı bir düzenleme mevcuttur.
Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri ,belirli kira sözleşmeleri ve belirsiz kira sözleşmeleri olarak ikiye ayrılırlar. Belirli kira sözleşmesi 1 yıl, 2 yıl v.s. şeklinde olabileceği gibi 12 ay veyahut 18 ay v.s gibi de düzenlenebilmektedir. Belirsiz kira sözleşmeleri ise sözlük anlamı ile aynı anlamda olup sözleşmenin ne zaman biteceğinin kararlaştırılmadığı sözleşmelerdir.
Çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bildirim ve dava yolu olmak üzere iki şekilde sonlandırılabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLU İLE SONLANDIRILMASI
Belirli ve belirsiz kira sözleşmeleri kiraya veren tarafından özel bir durum söz konusu olmazsa 10 yıl geçmedikçe sözleşme sona erdirilemez. Ancak bu durum kiracı için geçerli değildir. Kiracı, belirli süreli iş yeri kira sözleşmelerini sözleşmenin bitiş tarihinden en az 15 gün içerisinde bildirimde bulunmak suretiyle sonlandırabilir. Kiracı belirsiz süreli iş yeri kira sözleşmelerini ise her zaman sonlandırma hakkına sahiptir.
Kiraya veren belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerini 10 yıl geçtikten sonra belirli kira sözleşmelerinde kira yılı bitimine 3 ay kala önceden yapılan ihtarla, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira yılı kavramı olmayıp -6 aylık kira sözleşme dönemleri – söz konusu olduğu için bu 6 aylık sözleşme dönemin bitimine 3 ay kala yapılan ihtarlarla kiracının tahliyesini talep edebilir. Yapılan bu ihtarların geçerliliği kanunen yazılı yapılmış olmasına bağlıdır.
KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ İTİBARİYLE İLAMSIZ TAHLİYE NASIL GERÇEKLEŞTİRİLİR?
Yukarıda değinildiği üzere kira sözleşmeleri sonlandırılırken uygulanan bildirim usulleri bunlardır. Yapılan bildirimler sonrası kiracının tahliyesi için kira sözleşmesinin sona ermesi itibariyle 1 ay içerisinde icra dairesi vasıtasıyla ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.
TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ HALİNDE NE YAPILMALIDIR?
Kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde tahliye emrine itiraz edebilir. İtirazla birlikte icra takibi durur. Bu halde kiraya veren itirazın kaldırılması yoluna başvurmamalı, Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmalıdır. Ancak kira sözleşmesi noterlikçe düzenlenmiş yahut onaylanmış ise kiraya veren İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
TAHLİYE EMRİNE İTİRAZ EDİLMEZSE NE OLUR?
Kiracı tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde taşınmazı tahliye etmesi gerekmektedir. Süresinde taşınmaz tahliye edilmezse, kiraya verenin talebi üzerine kiracı taşınmazdan zorla çıkarılır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN DAVA YOLU İLE SONLANDIRILMASI
KİRAYA VERENDEN KAYNAKLI NEDENLERLE SONLANDIRMA NASIL OLUR?
Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu olduğu durumlarda, kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
KİRALANAN TAŞINMAZIN SATILMASI DURUMUNDA NE YAPILMALIDIR?
Kiralanan taşınmazın tahliyesi durumunda ayni hak olan mülkiyet hakkı ile nispi hak olan sözleşmeden doğan hak karşı karşıya gelmektedir. Bu durumda kanunun nispi hak olan sözleşme hakkını istisnai olarak mülkiyet hakkının önüne koymuş olması dikkat çekmektedir.
Kiralanan taşınmazın satımı durumunda da aynı durum söz konusudur, ancak kanun yeni malike TBK’ da madde 351’de yeni malikin gereksinimi başlığı altında taşınmazın tahliyesine ilişkin hak tanımıştır.
Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı şekilde bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı bir tahliye davası ile sona erdirebilir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDİR?
Kiracının, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltacağına dair taahhüt vermiş olması, o tarihin geldiği zaman geçerli bir fesih sebebidir. Yapılan bu taahhüt sözleşmeden ayrı yazılı bir belge düzenlenerek yapılmalıdır. Yapılan bu taahhüdün sözleşmeden önce veyahut aynı gün yapılmamasına özen gösterilmelidir. Aksi takdirde Yargıtay bu taahhütnameyi kiracının baskı altında kalma ihtimaline binaen kabul etmemektedir.
Kiraya veren bu taahhütname doğrultusunda belirlenen tarihten itibaren bir ay içerisinde hem icra takibi yapabilme hem de dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu bir aylık sürenin hak düşürücü süre olduğu gözden kaçmamalıdır. Bunun yanında bu bir ay içerisinde dava açacağına ilişkin bir tebliğ kiracıya gönderilirse kiraya veren, 1 yıl içerisinde dava açma hakkı kazanmaktadır.
Taahhüt bitene kadar söz konusu olan malik değişiklikleri herhangi bir şekilde yeni malikin icra takibi ve dava açma hakkını kaybetmesine yol açmayacak olup, ilk malik gibi dava açma hakları saklıdır.
İKİ HAKLI İHTAR USULÜ NEDİR?
Bir kira yılı içerisinde ödenmeyen başkaca dönemlere ilişkin kiralar için yapılan iki ayrı ihtar sonrası ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden sonraki bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmekte olup aynı dönemde yapılan dava açacağına ilişkin yapılan ihtar bir yıllık dava açma süresi kazandırmaktadır.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Konut ve Çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin tahliye davalarında yetkili ve görevli mahkeme kiracının bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Av. Mustafa PAK
18.12.2021