Arsa Payı Düzeltim Davası Nedir?
Arsa payı düzeltim davası 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun üçüncü maddesinde düzenlenmiştir. “Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği” kenar başlıklı maddesine göre: “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Yargıtay Kararlarında yer alan kabule göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat maliki mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzeltilmesini isteyebilecektir.
Arsa payı düzeltim davası 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nun üçüncü maddesinde düzenlenmiştir. “Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği” kenar başlıklı maddesine göre: “Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Yargıtay Kararlarında yer alan kabule göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat maliki mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzeltilmesini isteyebilecektir.
Arsa Payı Oranı Nasıl Belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “arsa payının bağımsız bölümün konum ve büyüklüğü dikkate alınarak tahsis edileceği, kat mülkiyeti ve kat irtifakının da bu şekilde tespit edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı” düzenlenmiştir.
Yargıtay içtihatlarına göre arsa payının belirlenmesinde bağımsız bölümün nitelikleri önem arz etmektedir. Bağımsız bölümün cinsi, kullanım amacı, bulunduğu katı, konumu, cephesi, manzarası, güneşten yararlanması, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, eklentileri, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme durumu gibi hususlar dikkate alınır.
(Yargıtay 20. HD; 04.07.2017, 2017/2569 E. 2017/6174 K. sayılı kararı)
Arsa payının belirtilen nitelikler dikkate alınmadan hatalı olarak belirlendiği durumlarda malikin arsa payı düzeltim davası açması gerekmektedir.
ARSA PAYI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA ARSA PAYININ ÖNEMİ
Arsa payı oranı, maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet payını, baka ifadeyle mülkiyet hakkını temsil ettiğinden büyük önem taşır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde“Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” Hükmü arsa payının önemini ortaya koymaktadır.
6306 sayılı Kanun’a göre arsa payı, kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden taşınmaz hakkında alınacak kararlarda belirleyici ölçüttür. Zira en az üçte iki çoğunlukla karar alma kuralında yeter sayı arsa payına dayandırılmıştır.
Yapılacak yapıda malikler arasında daire paylaşımının nasıl yapılacağı, hangi malike ticari alanların devredileceği ya da ortak alanların kullanımı gibi çeşitli konular hakkında arsa payı oranına göre çoğunluk sağlanmak suretiyle karar verilecektir.
Diğer yandan, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline dönüşen taşınmazda ilgililerin taşınmaz üzerinde ne kadarlık bir mülkiyet hakkına sahip olacağı da arsa payına göre belirlenmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre “Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş̧ olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanım şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.” Hükmü de açıkça göstermektedir ki, riskli yapı yıkıldıktan sonra artık kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü sona erdiğinden maliklerin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı da son bulmaktadır. Zira bağımsız bölümler binanın yıkılmasıyla mevcudiyetini yitirirler. Malikler, binanın yıkılmasıyla arsa haline dönüşen taşınmazda artık “arsa payları oranında” mülkiyet hakkına sahip olurlar.
Arsa Payı Düzeltim Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Arsa payı düzeltim davası ana gayrimenkulün kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu dönemde açılabilir. Ana gayrimenkulün bütünüyle yıkıldığı durumlarda artık kat mülkiyeti sona erdiğinden bağımsız bölümler de varlığını yitirir. Bu durumda kat maliki arsa payının düzeltilmesini isteme hakkını kaybetmektedir. Bu yüzden kat maliki arsa payının tespitinde yahut tapuda gözüken arsa payı oranında hata olup olmadığını kentsel dönüşüm uygulamaları başlamadan önce belirlemeli, hata olduğunu tespit ettiğinde vakit kaybetmeden hatanın düzeltilmesi için arsa payı düzeltim davası diye tabir olunan davayı açmalıdır.
Arsa Payı Düzeltim Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
Arsa payı düzeltim davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ‘Görevli Mahkeme’ kenar başlıklı Ek 1. maddesinde “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir.” hükmü ile görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu düzenlenmiştir.
Arsa Payı Düzeltim Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanununda “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” düzenlemesi gereği arsa payı düzeltim davalarının mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması zorunludur.
Arsa Payı Düzeltim Davası Kime Karşı Açılır?
Arsa payı düzeltilmesi davası açılırken husumetin kime yöneltileceği hususu da önemlidir. Bu davayı kat maliki veya kat irtifakı sahibi açabilir. Aynı şekilde taşınmazda davacı dışındaki tüm kat maliki veya kat irtifakı sahipleri de bu davada davalı gösterilmek zorundadır. Zira dava sonunda davacının arsa payının düzeltilmesine karar verildiğinde taşınmazdaki diğer tüm maliklerin arsa paylarının düzeltilmesi gerekecektir.
Dava Açma Süresi
Arsa Payı Düzeltim Davasını Açmak İçin Hak Düşürücü Süre yahut Zamanaşımı yoktur. Yargıtay uygulamasına göre Arsa Payının Düzeltilmesine ilişkin davalar yapının kat irtifakını veya kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece açılabilirler. Yapının bütünüyle yıkıldığı durumlarda artık kat mülkiyeti sona erdiğinden bağımsız bölümler de varlığını yitirir. Bu durumda kat maliki arsa payının düzeltilmesini isteme hakkını kaybetmektedir.
Av. Mustafa PAK
Güncellenme Tarihi:23.10.2020
